光阴似箭，日月如梭，转眼20xx年即将过去，20xx年xx花园物业始终围绕物业服务品质为核心，让业主生活更美好的服务宗旨，在业主委员会及全体业主的监督和大力支持下，物业的服务品质、客服务工作有了较大的提升。20xx年也是重点主抓新冠疫情的防控工作，全年本园区疑似病例和确诊病例为0例，给业户提供保驾护航。现将20xx年的服务工作总结如下：
一、20xx年工作总结
（一）安全生产开展情况
1、利用人防与技防相结合的管理举措，加大治安、消防、高空抛物等方面的管理力度，全年悬挂务类宣传横幅15条、微信公众号发布2次、公告栏发布2次，全面提高业户的安全防范意识。
2、全年开展两次消防演习，并邀请业主政府相关部门领导参与，提高员工的消防意识与技能。
3、开展2场防汛防台演练、1场泳池溺水救援应急演练、1场电梯困人演练，强化落实应急预案的保障措施，提高项目全员对突发事件的应变处理能力。
4、全区安装4支移动式高清摄像头，有效降低高空抛物的危害性。
5、每月组织召开安全生产会议并组织骨干开展安全生产检查工作，全年发现安全问题124条，整改124条。
6、全年开展安全生产培训5次，培训人数101人。
7、全年治安、交通、消防、设备责任事故零宗。
（二）培训工作开展情况
全年共完成144场培训，培训人次1889人次包括入职培训、服务技能培训、专项培训等。
（三）社区文化活动开展情况
20xx年受新冠疫情的影响，全年大型的人员密集的活动取消，重点开展小而精的活动为主，全年共举办8场社区文化活动：
1、全年组织开展便民服务活动3场，主要内容有：家电维修，清洗地毯、磨菜刀、测血压、测视力清洁眼镜等。
2、开展中秋、元旦、春节节日园区灯饰、灯笼等气氛布置。
3、开展一场小学生作文比赛活动。
4、开展2场灭四害宣传工作，现场给业主免费派发灭蚊片、蟑螂药物。
（四）物业服务重点工作开展情况
1、对45栋洋房大堂门升级门禁系统，更换人脸识别设备，给业主进出带来便利并提高小区安全管理。
2、对洋房、别墅28处生活垃圾投放点升级改造，铺贴瓷砖、安装排水管、水笼头、洗手盆、照明灯，为业户提供一个良好垃圾投放环境。
3、对08、10、12、18门岗人行道改造，增加一条人行通道，人员出入分开提高通行效率。
4、客服部对特殊群体，空巢老人安排管家定时走访老人送温暖，了解老人的生活起居需求。
5、停车场更换服务器及开通二维码自动缴费功能，提高业户出行的效率。
6、尼曼L栋外墙装饰条脱落申请维修资金维修，有效解决外墙脱落的安全问题。
7、洋房天面安装晾衣绳，方便业户晾晒衣物。
8、更换洋房老旧破损楼栋牌、楼层牌。
9、联系燃气公司在小区安装燃气卡充值机，方便业户充值。
10、对高空抛物安全隐患较大的位置安装高空抛物摄像头，有效减少高空抛物的现象。
11、全年公众号宣传共计270篇，其中包含各类通知、禁止高空抛物、文明养犬、安全宣传、物业周报等资讯。
12、园区绿化大范围进行改良补种包括《别墅门岗两边花池、塞汶广场斜坡、前广场草坪》等面积大约3000平方左右，提升了现场绿化的覆盖率。
13、别墅区空置房打理杂草遍布，影响别墅区环境美观，绿化员历时1个月将98间空置房杂草清理完毕，得到业主一致好评。
14、别墅大门、墙体、栅栏进行整改及翻新，改善了门岗的美观效果。
二、20xx年物业服务工作计划
1、通过开展安全生产三级管控，全年安全生产责任目标零事故。
2、对公用部位、设施设备启动维修资金维修，有效解决业主关注问题。
3、根据不同的业主群体，开展丰富多彩的社区文化活动。
4、洋房大堂通道绿化带转角位硬底美化。
5、xx区23处外墙砖脱落修复（约400平方）。
6、对小区业户全覆盖进行拜访，提高服务人员对业户的识别率，深入的挖掘业户的服务需求，有效的为业户解决问题。
7、重点关注业户诉求，全面狠抓基础服务，提高业户的诉求响应。
20xx年继续以物业基础服务的初心，以基础服务为奠基石，以业户的诉求响应为服务的核心，以物业服务人员的素养为标准，以履行“三个”服务为抓手，把业户当亲戚朋友，全心全意为业户做实事，为进一步提升业主满意度而努力。
回首望去，我在xx任项目经理已一年多了，在这一年里，在朱总的支持以及项目全体员工的积极努力配合下，我的管理经验逐渐从青涩转为成熟，并取得了不错的成绩，为了继续发扬成绩，保持好的工作势头，同时在新的一年妥善扎实的安排好工作，现就20xx年的工作做以下总结和回顾，同时将20xx年的工作安排进行布置。
20xx年工作回顾
一、规范仪容仪表，增强服务意识
良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉，物业管理首先是一个服务行业，客服人员接待业主来访，做到热情周到、微笑服务、态度和蔼特别是商业区业主，很多因为各式各样开发商遗留问题带着情绪而来，周到服务也会让其消减一些，以便我帮助业主解决这方面问题。同时曾强对工程人员的培训，严格统一服务标准，增加与商业区业主的沟通，主动服务，了解业主真正问题所在，做好解释沟通工作，在漏水问题上，与开发公司联系尽快解决漏水问题，以此来提升服务水平。
二、对工程遗留问题的处理
工程遗留问题是地产公司和我们物业公司共同的责任，我本着对开发商和业主负责任的态度，对此项工作非常重视，对业主反应出的漏水、电跳闸、油烟弥漫等问题立即派工程人员现场查看，查明原因，对于是我们物业公司的问题立马进行维修，对于是开发商的遗留问题以及房屋质量问题，马上联系开发商和施工单位在约定的时间内到现场查看，判断问题、解决问题、分清责任。如属于是施工单位的问题，我们督促施工单位在与业主约定的时间内完成维修，把这些遗留问题的影响缩到最小。
三、协助xx交房
从20xx年12月15日开始的集中交房到20xx年12月30日的集中交房，从为业主办理交房、装修手续到协调处理业主户内整改问题，项目各部门员工都在疲倦和委屈中成长。对比20xx年交房出现的空置房物业费计算错误、交房资料的不完善、装修须知重要条款未及时告知等问题，在20xx年中都逐步规范，既体现了优质的服务质量又规避了各类风险。同时通过定期回访、责任落实，不但加强了与业主的沟通，还提高了我们服务水平。
四、收费管理
对于xx项目20xx年的物业费收缴情况，2、3、6、7因为是刚交房，物业费的收缴率是百分百，但商业因为开发公司工程遗留问题造成大多业主拒交物业费，针对此类情况，我们积极联系开发商、施工单位进行处理，对于未及时处理的商铺进行专门的走访，帮助业主分析问题、分清责任，充分发挥好我们的桥梁作用，同时对于未交物业费的商铺进行限电，整合项目各部门人员统一思想、口径，顶住外在的一切压力，现商业区物业费的收缴率已达到百分之七十。出处 WwW.WENAnDaqUAN.COm
五、自身的不足
虽然，我在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。一是纪律不够严明，在20xx年中因睡过头迟到多次，对员工造成负面影响，没有起到好带头作用。二是报账不够及时，在今后的工作当中加强对物资、账务的管理工作，购买物资后及时填写报账单及时去财物报账。三是不注重自身形象，因xx未完成全部施工，在开展日常工作时难免造成鞋、裤全是泥渍却未及时清洗，再加上有喜欢抽烟，对公司形象造成负面影响。四是缺乏学习精神，未摆正自己的位置，对新出的法律、法规、条例以及客服的充水、电业务不熟悉，造成被业主询问时不能及时回复。
20xx年计划
20xx年即将过去，新的一年将要到来。在新的一年里，我们将继续围绕公司中心工作，改正自身不足，结合目前项目的发展情况从以下几个方面开展20xx年度的工作：
一、加强与其他项目的学习与沟通
xx是个蹒跚学步的婴儿，在细节的处理方面以及小区活动的举办发面还是有所欠缺，学习其他项目的经验来提升xx的管理能力和水平刻不容缓，只有我们对其他项目的优点的不断学习和求索，团结公司所有项目起来共同努力，我们xx才能补足缺点，立足优点，在项目的各部门、各员工努力下，xx一定会在20xx年里取得又一个新的胜利。
二、加强住宅区装修管理工作
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，而随着8号楼的交房以及即将交房的9、10号楼，在20xx年年度入场装修的业主将会越来越多，在这方面我们必须根据小区实际情况与管理要求，制定详细的装修规范、装修须知、屋顶及平台花园管理规定等，每天工程部都要对装修户进行巡查，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。以保证房屋主体结构完好，房屋外观整齐，完好美观。
三、保安方面
1、保安部严格控制外来流动人员，加强不定期的巡逻，确保春节期间的业主人身安全，并协助春节期间商业区、住宅区的装饰工作，让业主度过一个安全温馨的春节。
2、车辆管理，因xx业主的车辆过多造成车位紧张，加强规范和控制来访车辆，特别是电动车必须引导其按指定区域正确停放，给xx创造了一个安全、安静、优雅的停车环境。
四、保洁方面
随着8号楼交房以及后续9、10号楼交房，保洁的卫生区域将大幅度的增加，保洁部必须一如既往的认真遵守公司和部门的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫入户大厅、电梯轿厢、走廊等，及时清理垃圾，给新入住的业主创造了一个干净整洁的环境。
五、客服方面
1、做好业主入住前期准备工作，全力协助xx交房，提前准备了大量的入住资料和必要的文件，针对后续交房的1、9、10号楼的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，并针对性的修改装修须知，不断完善业主资料以及装修规范，使交房工作顺利进行。
2、加强对物业费用的收缴。商业区因开发的遗留问题不能解决是造成业主不缴费的主要原因，客服人员要加强与业主的沟通，正确的对待压力，办法总比困难多，团结齐心在20xx年让物业费的收缴率再上一个新台阶。
六、举办活动
相比其他项目，小区文化活动是xx的一块短板，在20xx年度随着业主入住的增加，我们会积极的举办一些小型活动，拉近与业主的关系，为业主创造一个欢乐而温馨的环境。
态度决定一切，只要努力了，终究会得到回报，成绩只代表过去，这点成绩的取得有我的辛勤和汗水，更离不开各部门协助以及员工大力配合，这是大家共同努力的结果。尽管有了成绩，但就物业费方面跟其他项目比还是有很大差距，还有努力的余地。因此，我会在新的一年里以此为新的起点，去开拓更灿烂辉煌的局面。
各位业主老师好！
首先我们xx名流豪庭物业管理处在此祝大家：新年快乐！万事如意！
忙碌的20xx年已经过去，新的一年已经到来。现就过去一年我们物业管理处的工作情况向各位业主老师作如下汇报。
20xx年物业在业委会指导下，在广大志愿者和业主老师的关心和支持下，物业从原来的大部分业主不认可，变为现在得到大部分业主的认可，取得了大多数业主的信任！从原来的工作滞后拖沓，变为现在主动检查工作，尽量做到当日事当日毕！
具体各部门物业服务工作情况总结如下：
（一）工程维修：
今年物业前台总计接报维修1516单，已完成维修1409单次，未完成的还有107单。
其中主要维修项目包括：
55号楼P1板更换，1、7、10、18、22、34、42、47号楼不间断电源更换，35号楼门机马达更换，8、15、25、32、34门机维修，57号楼风扇更换，以及数个按钮更换等。对路灯、草坪灯、围墙灯和楼内声控灯的及时维修和更换。36号楼、53号楼减压阀清洗，2次水箱清洗、数次供水水泵的维修。自行组织以及外聘专业疏通公司对淤堵严重的地下污水管道进行数次紧急疏通，对几处堵塞反流的厨房下水管道进行疏通改造。统一对报修的一楼二楼及地下室漏水进行了防水处理及维修。对小区步道安排进行了破损路面维修（目前完成了20%左右，将于20xx年第一季度完成整个小区道路维修）。对过期的消防灭火器进行了更换、消防系统检测后发现问题的维修。另外安排了报修的配电保险、闭门器、磁力锁、安全出口指示牌、墙面瓷砖脱落等的及时维修。
未完成部分主要是二楼以上墙壁渗水和楼顶屋面渗水等大型工程。未完成原因：因为墙壁渗水和楼顶屋面渗水需要召开业主大会投票动用维修基金并请专业防水人员进行维修（此项工作已列入业委会工作清单）。
另外，工程部对高层每个高层大厅进行了一次全面粉刷！物业对高层楼内墙皮脱落部分，聘请了两名专业的人员，用了两周时间作了具体排查统计：高层全部统计下来有近7000平方米墙面需要修补。因工程量较大，需要动用维修基金请专业人员进行维修，这些将列入20xx年的工作计划上报业委会予以解决！
业委和物业安排的公共区域设施设备的维修，前台记录今年出勤约130人次；另外物业工作人员在业主物业微信沟通群接报的维修任务，基本上当日报当日完成，这些维修任务大部分没有计入前台接待记录。
20xx年工程维修工作计划：
1、严格按照《物业服务合同》的要求完成物业维修服务，在去年工作的基础上，我们将继续加强服务速度和服务质量：力争90%以上的小维修项目，报修后24小时内完成。
2、落实好服务反馈流程：非24小时内可以完成的维修项目，确保100%将在接报24小时内向报修者电话反馈维修计划和维修进度，并在维修完成后再次电话反馈并确认维修项目满意度。
3、对业主专属部分（业主房屋内）的维修服务，严格按照《物业服务合同》的要求落实好维修服务及收费标准。
4、对需要动用维修基金的公共区域的设施设备相关的维修项目，物业将确保3日内上报业委会；对预估费用6000元内的维修项目，在业委会授权委托的情况下，7日内完成项目方案和报价，按照业委会授权实施维修任务；对预估费用超过6000元内的维修项目，将全力配合业委会的计划，积极参与制定项目方案和报价，并按照业委会授权参与维修任务。
（二）绿化养护：
今年绿化修剪及除草平均每月两次，出勤人数每月达到30人次，比之前的绿化养护增加了三倍人力安排。因今年雨水过多，绿化还有不尽人意之处，请各位老师予以谅解！
对于广大业主关心的绿化改造问题，因绿化改造需要资金量极大，需要动用业主共有资金，此项目需业主大会投票表决，所以，小区大部分绿化尚未进行改造！
截止目前，对小区几处草坪枯死退化严重、雨天泥水外溢的点位，以及改造地下车库步行出口通道时1楼住户有隐私隔离需求，在业委授权下进行了绿化补种。另外，因草坪草在没有阳光照射的树阴下及楼后背阴处无法长期存活（当前小区枯死退化严重的草坪主要是这类区域），频繁复植成本代价太高。今年，物业自行出资45000元，在小部分此类区域种植了耐阴绿化—大吴风草以试验其绿化效果，1年后待其长成将邀请业委及业主代表评价绿化效果，为小区绿化改造复植提供参考。
20xx年绿化养护工作计划：
1、严格按照《物业服务合同》的要求完成绿化养护服务，在去年绿化工作的基础上，我们今年将通过更换专业的绿化服务团队，增加20%的除草、修剪的频度，确保绿化整齐有形、美观有序。
2、积极配合业委会对绿化改造工程进行方案整理，并在业委授权下完成安排的改造任务。
（三）卫生保洁：
我们对保洁工作按业委领导要求加强了管理，修订了保洁管理制度和工作标准，将其上墙，以监督并严格要求保洁人员按照制度和标准完成日常保洁工作。管理人员按照制度和要求对各区域进行定期和不定期的抽查，并在工作总结例会上予以公布。
垃圾分类工作在xx、新区和市里的每次检查中都达标，在季度检查中，一次进入新区前十名，两次进入xx前十名！
20xx年卫生保洁工作计划：
1、严格按照《物业服务合同》的要求完成卫生保洁服务，确保保洁服务到位、卫生有保障。
2、制定保洁人员奖惩制度，督促其继续提供工作质量。并计划定期邀请业主志愿者进行卫生监督和抽查工作。以反馈意见建议并提供我们的卫生保洁服务工作。
（四）保安巡逻：
按业委会和《物业服务合同》的要求对人员进行了调整，并加强了管理，基本上达到有求必应，有事必到。除了日常工作外，配合公安防诈宣传20余次，配合公安部门扫黄打黑抓捕刑事犯罪人员1次，配合城管、公安、居委联合执法4次！以及在整个夏天强降雨期间，积极抽调保安参与排水治水工作，尽全力为业主减少损失。
物业承诺出资安装的车辆识别系统已经安装运行，为了加强小区乱停车的管理和减少外卖人员对公共财产的损坏，提高小区档次，物业在合同规定外另外加派了2名巡逻保安人员！
20xx年保安巡逻工作计划：
1、小区车辆管理一直是小区内最为业主诟病的服务事项，物业承诺将严格按照合同要求，并积极配合业委会的工作安排进行车辆管理。20xx年我们加强将对小区的机动车和非机动车的停放管理，积极配合业委会出台新的车辆管理制度，并严格按照新制度进行管理。在新制度出台前，我们将尽全力确保提供一个整齐有序的车辆管理服务。
2、关于小区秩序维护和巡逻，目前小区的巡更点位已经更新完毕，将严格按照要求进行巡更和安保工作。20xx年我们将加强日常巡逻工作，对小区乱堆乱放、公共区域晾晒衣物、损毁公共财物等违法违规行为进行及时劝阻，对拒不服从管理的行为将及时上报业委会，并积极寻求政府和相关部门的支持，以协助其对此类行为进行有效管理。
（五）前台客服：
客服人员在日常工作中改变了工作作风，做到了有问必答，有单必接，仔细询问，做好记录，做好回访。
在业委会的安排协调之下，两次防台期间物业安排了40人次进行防台防汛工作。台风期间虽然有树木倒伏，但是保证了全小区业主财产未受损失！
在今年的新增车辆识别系统的工作中，除了做好日常工作外，主动配合业主志愿者加班加点做好登记造册工作！
20xx年前台客服工作计划：
1、继续改善服务态度，提高服务质量，视业主为朋友，急业主之所急，全心全力为业主做好窗口工作。
（六）管理工作：
20xx年，物业抽调人员配合“机动车管理项目组”志愿者完成了小区车辆的摸排和登记，配合“非机动充电车棚改造项目组”完成了小区的停放位置堪测！配合“监控改造项目组”完成了小区的监控系统现点位、线路情况，以及新增点位的实地堪测！配合“雨污排水改造项目组”完成了小区的雨污排水系统塌陷及堵塞情况的堪测、并对堵塞严重的点位进行了数次人工疏通！
在业委领导的组织协调下，为了美化环境，物业自行出资45000元购入绿化苗对小区部分绿化区域进行了实验性改造；自行出资21000元在垃圾分类投放点加装了垃圾点位棚！
以上就是物业今年主要服务工作的汇总，特向各位业主老师汇报！
最后我们向别墅区以及今年在汛期受灾的各位业主老师说声对不起，虽然是天灾，但因物业管理处人员有限，虽然是出勤160多人次，在抢险救灾中加班加点，还是没能使每家每户及时排险，还望各位老师予以谅解，在此向您们表达深深的歉意！
20xx年，我们将着重加强专业技能、继续提高服务质量，我们将按月发布工作总结，供广大业主监督、提供合理化建议。我们将在新的一年里与所有业主一起，为把小区建设成更宜居、更和谐、更美丽的家园而努力！
在此，我们感谢各位业主老师的配合、理解与支持！向各位业委会老师和为小区无私奉献的各位志愿者致以崇高的敬意并表示衷心地感谢！感谢您们对物业工作的理解与支持！感谢您们对物业的热心指导！再次恭祝：各位业主老师在新的一年里，工作顺利！心想事成！
20xx年xx物管处在公司领导的正确领导和关心支持下，加强与公司各职能部门、各物管处的沟通协作，以提升物业服务形象，提高服务质量为工作标准，在标准化管理的前提下、始终依据“服务上层次，管理上台阶”为基础，并通过全体员工的共同努力，较好的完成全年的各项工作任务。现将20xx年工作总结如下：
一、20xx年度业绩指标和重点工作完成情况
（一）年度业绩指标完成情况
1、收费情况：截止20xx年12月6日，住宅物业费共收取903户，收费率为96。00%（空置房、未装修、遗留问题63户除外）；装修累计办理946户目前17户正在装修中；未办理装修51户，商业累计办理装修手续27户，物业费收取24户，还有2户已开具发票手续正在办理中；更换新型电动车充电卡193张/次；开具派工单2949份（公共区域1769张，业主1180张）。
2、服务品质：本物管处以业主需求为导向，不断提高服务水平，以高度的责任心和精湛的专业技能为业主服务。在全体员工的努力和广大业主的理解支持下，20xx年物管处有效投诉率为零，配合客服中心做好业主满意度调查工作，满意率达到99%。为便于业主休闲生活，提高服务质量，园区安装10套休闲座椅。
3、安全管理：小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，加强对保安人员定期进行岗位培训，并制定了严格的岗位考核标准，严格执行了工作程序、巡岗查岗，8月份安装巡更系统。秩序部加强安全防范及安全隐患排查力度，对园区楼宇消防通道、地库消防通道及时排查处理。
4、公共设施、设备的管理：为了保证小区广大业主的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定有完善的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修值班电话24小时有人接听，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求，开展避雷检测、电梯年检、化粪池清掏、生活水箱年度清洗工作；配合外委单位完成楼宇瓷砖固定3000块，楼宇单元和地库更换应急照明电池约600块；电梯机房步梯做防锈刷漆约392平米；根据年度维养计划，结合冬季特点，开展设施设备“三防”工作，保障设施设备安全运行等等。
5、绿化管理及环境卫生的管理：为给业主创造一个优美的生活环境，落实绿化管理措施。补栽草坪、麦冬约9333平米（不含12、13号楼南侧），然后结合小区主、干道的构造和布局，根据季节变化补栽不同的花草树木（海棠、紫薇、榆叶梅、碧桃、红梅、红枫）等538余棵；红叶石楠、黄杨约计800米，目前存在部分绿植需要重新补种。
环境卫生方面，按照节气对园区的绿植进行修整、消杀、养护，并对园区树木、绿篱进行喷施农药养护。园区公共区域明沟暗池、地下室、垃圾桶周围在4月20日至10月31日的每周四进行蚊蝇消杀；
（二）重点工作完成情况
1、启用人车分流系统：为进一步改善小区路面交通秩序，减少安全隐患，加强小区机动车辆的日常管理，20xx年4月10日起，正式启用机动车辆人车分流系统，共收集业主车辆信息794户。
2、电梯轿厢五方对讲及监控黑屏：园区电梯轿厢内6部五方对讲均无法正常通话，如发生困人事件或突发事情时，无法在第一时间及时联系中控室，于8月将五方对讲及中控室黑屏全部维修处理。
3、拆除修复造型台：夏季连日阴雨，造成1、2号楼商铺造型台出现严重开裂、空鼓、脱落现象；为消除安全隐患，共拆除修复40个造型台。
4、更换东、西大门门禁：原东、西大门摆闸两侧摆臂开关不同步，并多次出现碰伤业主和碰撞非机动车现象，存在较大安全隐患，为提升物业服务整体形象，增加业主安全感，进行更换安装平移门禁，11月12日正式启用，并升集授权业主门禁卡3425张。
5、电动车充电设备改造安装：由于地下车库原充电设备老旧，无法满足广大业主的充电需求，为保障业主充电安全，将原充电系统进行升级改造，办理旧卡调换新卡事宜共办理200余张，并向业主做好使用说明解释工作等。
6、安全、消防自查自纠及夏季防汛、冬季清雪：花园物管处进行了多次安全、消防类自查自纠工作，及时整改发现的问题并向公司相关部门汇报整改结果；对乱停乱放非机动车进行了整顿，但还有待加强；搭建防汛、消防应急组织架构、储备防汛沙袋780余袋，组织防汛、消防、防恐防暴等各项应急演习，提前准备清雪除冰物资，做好冬季清雪除冰工作。
7、安全宣传：充分利用宣传栏进行各种安全用电、用气、消防、文明乘梯、楼道堆放杂物隐患、物业服务范围的宣传图片。
8、顺利通过公司贯标外审工作。
二、工作中存在的主要问题和困难、应对措施
1、楼宇外墙砖空鼓脱落及空调百叶窗松动严重
部分楼宇的外墙砖空鼓脱落及空调百叶窗松动存在重大安全隐患，业主多次提出意见。物管处对现存有安全隐患处设置醒目标志及拉设警戒线，提醒业主注意安全，但仍希望公司尽快制定妥善解决的办法。
2、前期工程遗留等问题部分仍未妥善解决
部分楼宇窗户、外墙漏水、室内返潮、地下室漏水、9号楼电井房漏水、12号楼单元负一楼步梯漏水等工程遗留问题（质保期内发生的）待处理，1#楼商业及商业3污水井间距过大（60米）造成下水主管道经常堵塞，无法疏通。
3、无充分理由拒交物业费现象
因遗留问题、房产证、面积问题等有部分业主不合理诉求未得到满足而拒缴物业费（39户）；多次做工作均行不通，至今仍欠费不交。
4、私拉乱扯充电现象较为严重
尽管公司根据小区居住率配备了充电装置，但园区仍存在部分业主私拉乱扯电线为电动车充电情况，客服人员多次上门劝说、引导，虽有部分业主杜绝了此行为，但仍有个别业主以路面无充电装置为理由不听劝阻，执意为之，物管处工作难度较大。
5、监控问题较为严重
地下车库监控盲点比较多，特别是有些主干道上均未安装摄像头，物管处已向公司申请增加监控摄像头。
6、弱电维修不及时
弱电无维保单位，业主报修无人维修，一直制约物业服务业主满意率与维修及时率。
三、20xx年工作思路和重点工作安排
1、继续做好各项费用的收缴工作，完成公司制定的各项收费指标。
2、继续巩固和完善物业管理与服务创新机制，切实规范物业管理与服务行为，夯实物业经济基础，保证物业服务质量品质，加强开展社区文化，进一步促进业主与物业和谐关系。
3、继续做好治安秩序维护和消防安全管理工作，强职责、强管理、强监督、强效果，使小区治安秩序更井然，消防安全更牢靠。物管处按照公司安监部关于安全工作的要求，以《安全生产法》及贯标工作的安全规定，规范开展安全管理工作，加大对安全隐患的排查力度，杜绝安全事故发生，确保项目安全稳定发展。
4、优化园区卫生环境，提高保洁服务质量。合理分工，量化管理，减员增效，使小区卫生质量再上新台阶。
5、抓好工程部工作，强化装修管理，搞好维修服务，精心做好公共设备设施的维护保养工作，确保公共设施正常运行。
6、抓好各班组作风建设和员工队伍建设，真正打造出作风过硬，水平较高，能力较强，能胜任当代物业管理工作的好班子。合理安排岗位，根据员工自身特点、专长、进行合理评估。明确发展方向和目标，把企业的发展和员工的需求相结合，给有发展潜质的员工提供机遇。
7、开源节流、控制内耗、降低成本、节约能源、提高物管处经营效益。
四、20xx年工作安排的建议
要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平，组织人员进行短期的调研学习，吸取优秀小区的先进管理经验与技术，取长补短，强大自身的能力。
20xx年度，我公司的各项服务管理工作大部分得到广大业主、街道办事处、xx居民委员会、xx派出所及房管五所的大力支持、帮助，使我们的服务管理工作得以有条不紊地开展，顺利的完成了20xx年度的各项物业服务工作。在此，我们全体员工向xx全体业主及政府相关单位表示衷心的感谢！
在xx街道办事处、xx区建委、房管五所等各级行政主管部门的指导下，在业主的积极配合下，通过物业公司全体员工的团结努力，xx物业管理有限责任公司认真履行《xx物业管理服务合同》约定的义务，圆满完成了20xx年度xx的物业管理服务工作。
20xx年度工作总结
记得疫情防控最紧张的时期，并且，为了疫情防控的需要，规避春节休假的外阜员工返京带来的防控隐患，停止外地疫情严重区域员工返岗，更加加重现有员工的工作量及难度！
因此，物业公司由项目领导牵头，项目各部门负责人组成疫情专组，做好24小时不间断的巡视值守，为保障本社区公共安全及疫情防范工作，既做好员工自身防范又做好园区公共区域消毒；几次办理管控证件时，为防止密闭空间交叉感染，物业工作人员在疫情最重也是天气最寒冷的腊月，在室外为住户办理小区临时出入证，做到及时有效地掌握和控制外来及外地返京人员资料信息，把的风险尽可能化解至最小。
记得疫情防控最紧张的时期，保安员既要保障小区日常物业秩序维护管理工作，同时还要根据各级部门疫情防控的要求，规范小区的出入口管理，加大小区门口出入查证力度，对出入小区的人员查验证件、测量体温、登记信息，禁止高风险地区人员及体温高于37。3°人员禁止进入小区；对进入小区的车辆查证、登记、测温后放行，外来车辆禁止进入小区。
门岗各岗位保安员，冒着刺骨的寒风，飞舞的冰雪，坚强的站在岗位上，因此，为保证上岗员工身体将康，及时发放防护用品，每天更换口罩，对门岗及宿舍区域做好消毒工作，同时，着力改善员工伙食，提高免疫力，稳定员工队伍，提高员工战胜疫情士气。
记得疫情防控最紧张的时期，园区住户、居民都在家隔离、居家办公，产生的生活垃圾成倍增长，清理难度加大，保洁员克服天寒地冻，冒着被传染的风险，及时的清运垃圾，保证园区的干净整洁，保洁员并且承担园区公共区域的消毒杀菌工作，并出色的完成了任务。
在xx街道办事处、xx居委会、xx业委会领导下，在xx全体居民的积极配合下，通过我司全体员工的努力，xx小区的防控工作受到了满意的效果。
在做好新冠疫情防控工作的同时，日常的物业服务工作也在有条不紊的开展，基本完成了本年度的物业服务工作，履行的合同约定的义务。
一、前台接待服务
在20xx年的服务工作中物业客服中心、保安部接到电话、微信报修10272余件，其中，报修5000余个，咨询5000余个；投诉电话153件，投诉集中的问题有：地面随意乱停车、冬季供暖室内冷、保洁垃圾桶周围卫生差，绿地宠物粪便多、住户扰民、噪音扰民等。
本年度客服累计受理投诉143件，年度投诉分布在以下方面：
1、个别违规停车、逆行现象：秩序维护人员及时疏导组织，道路畅通；
2、楼层清扫、垃圾清运不及时：责成楼管员随时检查、请员工及时清理；
3、保安员服务态度投诉：保安员工作时无责任心，工作不认真等投诉，工作时脱岗；
4、楼内发放小广告、推销人员上楼敲门：门岗加强进出管理，减少此类人员进入小区。
对于员工服务态度方面，从加强全体员工的素质教育、岗位知识培训、提高服务意识、端正服务态度、规范使用文明礼貌用语等方面入手，提高服务质量。
针对业主与合租房之间的矛盾，我公司联合居委会、社区民警积极协调，并多次向相关部门发函反映。
至于户门口乱堆放杂物、物品丢失的问题，我公司多次张贴提示通知（公共区域禁止堆放物品，以免丢失），并做了大量的说服教育工作，使此现象得到了有效改善。
以上投诉大部分已经解决，其余，抓紧解决。总体来说，投诉量较之上年度有所上升，说明业主对我们的工作提出了更高的要求，需要我们更加努力的工作，提高服务质量。
二、共用部分及共用设备设施维修保养
工程部负责共用部分和公用设备设施日常维修保养工作，并应业主要求为业主提供特约服务，对于经常入户维修的员工，工程维修组定期对其进行文明礼貌、入户维修注意事项、专业技能等方面的培训教育，并且根据防控要求，进行新冠疫情防空教育。
入户维修时，员工注重礼貌礼仪，使用礼貌用语。施工时保证自己良好的工作状态，保证维修工作的质量，遇有疑难问题，通过多种渠道积极与业主进行沟通，协调解决问题，达到业主满意，从而获得了多数业主好评。
对于小区公共设备设施、设备间，责任到人，按周期保质保量的完成维修保养工作，积极主动地解决供用设备设施存在的各种问题，兢兢业业、任劳任怨，较圆满地完成了xx小区的各项工程维修、维护、保养工作，有效的保证了小区公用设备设施正常运行。
1、日常维修
共用部分、公用设备设施维修，截止20xx年11月29日工程维修组完成日常维修工作约4000余项；完成率：99。7%；维修合格率：99%，基本保障了公用设备设施的正常运行。
2、公用设备设施维护保养
定期对小区园区及楼宇的共用部分及公共设备设施进行检查、维护，认真完成如下工作：
（1）按周期对二次供水设施检修保养、定期清洗消毒，保证用水安全；
（2）定期对小区楼宇共用部分进行巡查维修；
（3）定期对小区楼宇排水系统管道进行清理疏通；
（4）不定期对其园区内公共桌椅、健身器材、儿童游玩设施、小区大门、园区照明设施、园区水系景观、雨棚、车库进行检修维护，保证其运行正常；
（5）对园区道路进行消防线划线，码放隔离墩，保证消防通道畅通；
（6）对小区供电系统低压设备设施维护保养，保证其安全稳定运行，有效保证了顺利度过夏季用电高峰，在夏季极端天气频现的情况下，使xx大多数楼宇平稳度过了夏季用电高峰；
（9）对楼宇供暖系统进行全面检修保养，保障供暖工作安全稳定运行；
（11）应急维修热水给水管道10多处，保证了热水供应；
（12）对地下车库通道漏水现象进行了探索性治理，三条通道漏水现象已经有明显好转，积累了初步经验；
（13）专人抄写水、电表底数，计算水、电费，配合财务做好统计工作，分析当月能源使用情况，及时发现能源浪费问题，为实施能源管理、有效节约能源奠定了基础；
（14）配合弱电维保单位（xx）做好监控、门禁维修保养工作，合理调整园区内监控点位，使之合理有效；升级园区大门口监控设施、设备等级，使之更加清晰；
（15）贯穿全年，进行房屋安全检查，发现多处屋面和里面安全隐患，并及时进行了清除（不并未计较屋面的共用部分属性，也未计较空调外机架、台的专有部分属性），比如5号楼钢架横担，13号楼空调平台围栏等。
员工同志们积极主动的开展公用设备设施维修工作的同时，应部分业主要求，提供了诸如摘、挂窗帘、换纱窗、疏通室内排水管道、维修地埋管道、更换给水设施尤其是、维修检查户内电线、重新敷设入户网路信号线、电视信号线等特约服务工作，尽可能的方便业主的生活。物业项目经理七招秘籍！
3、专项维修
园区AB区共用排水（污水）主管线局部塌陷，堵塞，丧失排水功能，目前已经使用专项维修资金，进行了彻底改造，完全恢复了排水功能。
三、维护园区秩序、保障园区安全
（一）园区秩序维护
保安部制定了一系列的消防安全管理方案，并进行了认真的演练。由于小区占地面积较大，周边环境复杂，在安全保卫方面保安部实施“预防为主，重点布控”骨干员工勤于巡检、同时小区内的监控设备也在进一步的完善，严密防控、随时汇报请示领导，避免了多起意外事件的发生；按照公司的要求，保安部根据行业规范结合小区状况对全体保安员进行了多次专题培训和综合安保知识的培训，重点讲解管理素质、服务意识、礼貌待客、消防知识、突发事件分析等，通过讲解、点评、交流使保安员在思想认识和日常工作中皆有不同程度的感悟与提升。在此过程中也暴露出保安部在车辆管理、人员查证等方面存在不少的不足之处。
加强交通管理设施建设，在小区园区进口安装了挡车系统，专人管理，对确实有必要进入小区的车辆，经客服中心登记后，放行，限时驶出，不得停放，限制了车辆进入园区，保障的居民园区出行安全。
（二）强化专业技能、创新工作方式
1、按照项目年初制定的安全培训计划，安保部参照行业规范对保安员进行20次专题培训，重点讲解管理素质、服务意识、礼貌待客、专业技能、消防知识、突发事件分析等，通过讲解、点评、交流使保安员在思想认识和日常工作中皆有不同程度的感悟与提升。
2、安全管理部按照各月计划对保安员进行岗位培训，对保安一线岗位做好培训工作。做到实际工作培训，分阶段、分内容进行考评，通过培训保安员整体素质提升了、服务水平提高了、业主满意度提高了，通过培训提高了保安员整体思想素质，服务态度和业务技能。
3、在思想工作是一切工作的生命线的方针指引下，结合项目管理服务特点，按照项目部的要求，针对保安部的实际情况，引导保安员与时俱进、提升素质、转变观念。安保部教育安保人员要有紧迫感、应具有上进心、培养精气神、物业的管理服务不是高科技，没有什么深奥的学问，关键在人的主观能动性和责任心，是对公司的忠诚度和敬业精神、是对管理与服务内涵的真谛的理解及运用。安保部通过树立优秀标兵，激发大家积极进取，在完成项目给的管理工作和服务工作的过程中体现自身价值，并感受人生乐趣。
四、保洁服务
今年5月1日起，垃圾分类主要责任由物业公司承担，物业公司保洁部首当其冲，承担垃圾分类的主要工作，在街道办事处的帮助下，在业主、居民的积极配合下，阶段性的完成了垃圾分类任务。同时，按物业服务标准要求，完成了日常保洁工作。亲爱的业主朋友，一年没有十三个月！请及时交纳物业费！
第一季度：冬季扫雪和春节前补充保洁人员为春节期间人员流动做保障，春节前的一些安全问题通过自查和配合其它部门检查整改都一一解决，配合政府部门和公司对地下室检查整改清理杂物。
春节后招员对新员工培训都一一完成，本部门的日常工作都顺利进行。
第二季度：天气逐渐转暖小区的定保项目按计划进行（大堂门头及玻璃、楼道玻璃等），一些冬季室外带水作业不能做的地方及部位逐步完成。
全年消杀工作的准备工作及第一次全面药物投放都在这季度的4月完成。春暖花开小区环境优美人流增多污染加大，调整外围工作人员的上下班时间保障好小区卫生。
第三季度：正处于夏季天气炎热白天时间长，傍晚小区乘凉的人多，外围污染相对严重，生活垃圾增多、较重，在这方面安排外围和清运垃圾的工作人员加班确保环境卫生。
雨季汛期如约而至，由于雨大导致大厅、坡道雨水倒灌需及时不间断的清扫，除此之外小区道路积水也要安排员工清扫。每年雨季小区地下室渗漏水，清扫漏水也是我部门这季节工作的重要部分。
第四季度：消杀工作也到了尾声，按工作计划做好消杀工作的收尾工作。小区内道路施工大部分道路是泥土路对卫生影响较大，调整部分员工工作流程及重点来确保污染较重的大堂、电梯、地面及外围的卫生。
天气逐渐转冷，大风天气频繁小区树木落叶较多，外围员工每天清扫落叶最少两次。按照扫雪预案提前告知各员工清扫积雪区域范围，以应对大雪天气，对一些室外带水作业的项目在天气转冷结冰前都彻底清洁完毕。
接近年末安全是大前提，其他小区电动车使用充电、火灾安全事故屡次发生，我部门自查、结合公司检查整改，杜绝一切安全隐患存在。
五、绿化服务
根据小区绿化的实际情况，积极做好绿化养护工作，同时根据小区绿化植物的习性制定绿化养护计划和种植计划，并积极落实。使绿地基本无破坏、无践踏现象。并及时进行绿化施肥和修剪工作，通过绿化员工的辛勤工作和小区业主的共同维护，小区的绿化生长状况良好，达到二级绿化养护标准。
积极争取社会资金，购买苗木，积极改善小区绿化状况，重点对12楼南侧草坪进行补种补植，使之观感有了很大改观。
六、消防服务
（一）日常基础服务
在公司总部的关心指导下，项目部通过制定各项消防预案，贯彻落实防火“六防”措施，配合消防部门及时有效处理了业主户内发生的火灾事故。项目经理每天召开部门经理反馈会，通报情况提出要求。
通过公司领导亲临现场指导，保安部将园区消防预案、设备设施、消防器材检查维护等各项工作，进行了不断的完善。制定园区消防设施设备维修保养计划，使园区消防设施设备不但做到正常运行而且延长使用年限。
工作如下：
1、小区内壁式消防栓的枪头、水带存在丢失情况，在上年度已全部配齐的基础上，按周期检查，保证消防设施齐全。
2、小区的消防泵、消防水箱、喷雾泵、喷淋泵、补水泵，均定期保养和维护且能正常使用，水泵定期盘车、点动；定期演练消防水泵应急启动工作。
3、本年度做了2次消防宣传，总公司领导、公司质量管理部配合项目部进行2次消防演习，取得了良好效果。
4、配合政府消防部门，检查发现消防系统隐患——园区消防报警、消防联动系统老化严重，达不到现在的消防安全要求，需要更新改造。
（二）关注消防隐患重点、强化电动车管理
1、保安员每天对园区内所有停放的电动车进行检查，发现有拉飞线充电或违规停放的电动车进行上门提醒、现场整改。在园区内露天处安装多处充电设施，方便电动自行车充电，杜绝入楼宇充电，消除安全隐患。
2、根据当前消防形势的严峻现实，尤其是电动车充电这个消防安全隐患，保安部在小区内挂条幅，宣传电动车入楼宇充电的隐患和危险，在单元门口、电梯轿厢内及园区显要位置张贴通知，大力宣传禁止电动车在楼宇（户内）内停放、禁止在楼宇内（户内）充电，同时提醒住户对电动车引起火灾的危害的高度认识，引起高度重视，使之做到自己不充电，阻止、或者举报他人充电，自觉的重视消防安全。
（三）强化内部管理消除安全隐患从我做起
鉴于消防安全形势严峻，我们重点强化了地下空间使用人，尤其对员工、外包单位员工消防安全意识教育，强化工作生活中，务必树立安全第一的意识，发现安全隐患，及时上报，同时，对所有员工宿舍进行安全检查，按照安装规范，重点整顿了宿舍配电线路，规范了电器设备使用行为，制定宿舍管理制度，安全责任到人，确保安全责任落实到位，消除一切安全隐患，防患于未然。
（四）梳理消防通道，施划消防通道交通标识线，保障消防通道畅通。
七、电梯服务
小区配置电梯68部，本年度全部委托xx维特电梯维修公司维修保养，由项目部及公司质量管理部共同监管。该公司配备8名专业电梯维修保养技术人员，常住小区按照国家规范进行电梯日常维保工作，并24小时值班，准备处理电梯突发故障。该公司认真履行了维保义务，有效的保证了全部电梯的安全运行。
20xx年初，物业质管部李工在日常检查时提出14号楼客梯与16号楼客梯存在钢丝绳张力不均情况。经我部认真检查，发现钢丝绳与曳引轮轮槽磨损严重，造成钢丝绳张力不均，我部及时上报领导。经领导批复，我们及时进行了曳引轮及钢绳的更换并对本小区68部电梯钢丝绳张力进行了系统检查调整。20xx年9月我部接到xx市质量监督局通知，需对电梯运行超过十五年的老旧电梯进行电梯平衡系数测试，125%载荷试验，电梯超载制动功能试验。
经核实本小区共有57部电梯为老旧电梯，在此次试验范围内。接到通知后，我部及时做了工作部署，确保试验顺利进行。
xx小区电梯在20xx年6月、8月、9月、10月份电梯年检。本年度电梯年检增加载荷试验，限速器安全动作测试，我部提前自行进行检查测试，确保年检通过率达到100%。
夏季用电高峰期间，配合工程部处理应急维修，解救被困人员多次，反应迅速，措施得当，反应良好。
20xx年度，我公司全体员工将一如既往的努力工作，认真遵守法律法规，忠实履行《xx物业管理服务合同》约定的义务，为业主提供优质的专业服务，同时，积极协助街道办事处、居民委员会和业主委员会工作，继续推进和谐社区建设。
20xx年度工作计划
一、基本服务计划
1、按国家相关法规、《住宅物业服务三级标准》、《物业管理服务合同》、《业主公约》及业主大会决议等文件精神制定管理服务方案，提供管理服务；
2、审核各分包单位资质，服务质量，监督分包单位（电梯：优力维特；监控、对讲、门禁：盛世xx；保洁：洁雅；绿化：）管理服务工作；
3、复核、公示20xx年度特约服务收费标准、特约服务管理办法；
4、签订专项服务委托合同；
5、根据政府要求，坚持作好新冠疫情防控工作；
6、根据国家政策、法律法规，小区设施设备现状，拟定消防报警联动系统更新改造、热水供回水管道更新改造及小区空调机台围栏更新改造方案，协同业主委员会，申请使用住宅专项维修资金，实施上述更新改造工程。
二、共用部分、共用设备设施维修服务
（一）第一季度工作计划
一月份：
1、每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；
3、观察各楼户内暖气温度；重点关注各楼宇之间、各单元之间、各户型之间二次水流量平衡，为达到供暖温度标准和锅炉房节能工作创造条件；检查楼竖井供暖立管工作情况，及时排除故障隐患，保证采暖系统正常运行。
二月份：
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；
3、排查各楼外围排水管线，及时疏堵，保证正常运行；
4、春节前对小区内各污水井、化粪池排查一次，清除可能产生的沼气；5、挂灯笼、彩旗，布置园区，营造节日气氛。
三月份：
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；
3、停暖后对小区采暖系统检查、检修楼内各阀门和水管井各接口以及各楼外围管线和阀门，关闭局部供暖微循环，为下年度的供暖工作打下良好的基础；
4、停暖前后重点关注B区热水系统，与锅炉房配合重点解决生活热水系统循环问题，保证小区热水正常供应；
5、对小区外围排水管线进行疏通检查；
6、化粪池检查、清掏；
7、对在供暖季无法解决的问题制定出具体方案，争取在非供暖季予以解决；
8、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患。
（二）第二季度工作计划
四月份：
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；核查抄录水电表；
3、空调冷凝水管排水管进行疏通，保证畅通；
4、顶层平台、首层平台雨水口清扫，漏水点打胶封堵；
5、对各楼变压器维护保养，为夏季用电高峰做准备；
6、π接室、配电室穿墙孔密封检查、封堵；
7、景观水池蓄水。
五月份：
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识，完整清晰、记录清晰准确；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
3、外围管井检查（雨后抽水）；
4、外围井盖除锈防腐和给水管道除锈防腐；检查热力小室，除锈防腐；
5、检查小区内排水系统，淸陶排雨水水井於积，保证汛期到来前小区排水系统通畅；
6、临时供电系统维护，准备夏季供电系统应急抢修所需备品备件；
7、防雷系统检测；
8、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患。
六月份：
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；检查水泵润滑情况，补充润滑脂，保养水泵；
3、雨后外围管井抽水；
4、准备防汛工具（编织袋、沙子），重点检查排水泵情况；
5、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患；
6、应急处理屋面防水。
（三）第三季度工作计划（本季度工作重点是保证小区雨水管路及排水管路畅通）。
七、八月份：
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，及时维修，巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
3、每日两次监测各楼变压器电流，两次巡查供电设备设施运行情况，及时应急处理设备故障，保证供电系统正常运行；
4、极端天气后，外围管井排水，检查雨水排水口，保证通畅。
5、雨后检查外围雨水管路；
6、生活水箱管理员身体检查，合格的办理健康证。
九月份：
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，及时维修；每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；
3、完成下一个供暖季供暖工作的前期准备；
4、各采暖管道除污器检查清理；
5、合理安排国庆节的员工休假，保证节日期间各项工作正常行；
6、化粪池检查清掏；
7、组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患。
（四）第四季度工作计划
十月份：
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼扶手，及时维修；每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；
3、按卫生健康委员会规范要求对二次供水水箱清洗消毒，保证水质符合国家生活饮用水卫生标准；检查各种卫生设施运行情况，保证完好；
4、外围管井清除积水、阀门及流量调节阀调整；
5、景观水池排水，清理水池积水。
十一月份：
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识，完整清晰、记录清晰准确；
3、做好采暖准备工作，择期进行系统冷循环，调试系统参数；
4、采暖系统末端排气，观察各楼管井阀门及末端压力，做好采暖工作。
十二月份：
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，及时维修；每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；
3、检查楼宇公共区域采暖情况，采取设备设施防冻措施，开启车库热风幕；
4、检查水泵润滑情况，补充润滑脂，保养水泵；
5、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患；
6、园区元旦节日布置，烘托节日气氛。
三、电梯维保计划
众所周知，电梯与其它机电设备一样，需要定期检查、保养和维护。通过对电梯设备的定期保养、维护，可以使电梯最大限度地达到并符合原设计、制造的标准和技术要求；并可保证电梯设备的安全可靠运行，降低故障率和延长电梯设备的使用寿命。
应制订专门的适用于各种具体型号电梯的定期循环检查保养计划，并严格地执行，才能从技术上有效地保证电梯设备的定期检查、保养和维护工作的质量。
电梯设备和其它机电设备一样，需针对其使用环境、使用频次等不同情况，采取不同的保养周期，才能最大限度地保证电梯设备的安全可靠运行、降低故障率。
通常电梯的定期循环保养周期，有日检、半月检、月检、季检、半年检、年检等方式，针对不同型号电梯的特点和用户具体使用的情况，制订专门的检查保养工作内容或计划，是必要的。物业管理圈。因为每种保养制度、方式，都有其各自的重点和具体内容，在前后环节上，都是互相紧扣和密切联系的，保养人员须根据电梯的现有状况和使用频次等情况，制定该梯具体的保养方式，然后认真、严格地按技术规程和制订的保养计划执行，才能真正地保证电梯的安全可靠运行。
所以根据本小区电梯运行时间、运行频率以及电梯安装日期特制订20xx年电梯维护保养计划书。
1、每日检查。保养的重点部位放在电梯运行的可靠性上（即电梯运行动作的正确性、电梯运行速度的稳定性和有无故障），确保电梯不带故障、安全运行。在电梯运行动作的正确性方面，主要检查各按钮、信号指示、平层、电梯运行是否正常，并做好记录。
2、每周检查保养。每周检查保养工作的重点应放在检查保养电梯的安全装置，以及电梯运转零部件的灵活性方面。在电梯运行安全装置的安全可靠性方面，主要需检查保养电梯各层门锁、电气联锁触点和安全回路各安全开关的可靠，以及制动器制动性能和轿门安全保护装置的情况。对电梯运转零部件灵活性方面，主要需检查保养轿层门滑轮滑块和门机各运动部件的灵活性，以及电机、蜗轮蜗杆、导向轮等转动清洁润滑状况。
3、每月检查保养。每月检查保养工作的重点是，检查电梯因频繁运行而可能易松动、易磨损的部件（如轿层门）的牢固性和完好性，使电梯在整体结构上，处于完整无损、牢固、安全可靠的良好工作状态。在电梯各紧固部位牢固性方面，须检查保养的内容主要是轿层门各处的螺栓、层门自复门装置、导轨支架压板螺栓、曳引绳绳头、平衡补偿装置、控制柜中各电气紧定螺钉、井道信息装置等。
对因滑移滚动易磨损部位的完整、可靠性方面，须检查保养或更换的内容主要是轿层门滑轮滑块、门机传动带、导靴的靴衬、各熔断器熔芯曳引、曳引钢丝绳等，且对电梯进行一次较全面清洁卫生和定期检查、保养的维护工作。
4、季度检查保养。季度检查保养工作的重点，应放在影响电梯工作可靠性的各部件之间的配合间隙或相对尺寸的检查、调整和保养上，并兼顾日检、周检、月检时疏忽、遗漏的地方。季度保养中，对电梯各运动部件之间的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整的主要内容有检查调整自动门机系统、门刀与各层厅门地坎间距、轿层门电气联锁触点的可靠啮合性，以及曳引钢丝绳各绳之间的涨紧度、制动器的间隙、轿厢对重装置的撞板与缓冲器顶面的距离、安全嵌楔块与导轨两侧间隙和平层精度等。
5、年度检查保养。年度检查保养工作内容同样可作为专职质量检验人员在进行年度年检维保工作质量检验时的必检内容，年度检查保养工作的重点是，对电梯的安全可靠性、易磨损零部件以及各系统部件重要相关尺寸，进行一次全面、系统的检查、维护保养工作。对需年度检查保养的电梯，须检查保养的部位和主要内容有：电梯整机性能和安全可靠性进行检查、测试，对易磨损零部件及其完整可靠性进行更换，对影响电梯工作可靠性的各运动部件之间的重要的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整等。
6、专项检查维护保养。专项检查保养工作内容可作为专职质量检验人员在进行专项维保工作质量检验时的必检内容，电梯的专项检查维保工作就是我们通常说的项目修理或大修，需要维保人员根据电梯具体状况确定专项检查维保的内容。但对涉及到的安全项目（如限速器安全钳、安全回路各开关、门保护系统等）必须作为专项检查维保的必检项目，虽然电梯具体状况不同，电梯的专项检查维保即项目修理或大修工作的内容会各异，但常见专项修理项目内容有：曳引机制动器、各种绳轮、导轨、曳引钢丝绳、轿层门、补偿装置、井道信息装置、控制柜中的各电器元件的检查保养或更换（电梯具体保养及巡检内容请见附表）。
7、根据国家规定每年做两次电梯困人救援演习。每年演习时间为当年4月与9月。
8、xx市xx区质量监督局每年对xx小区68部电梯进行质量年检，年检合格后给与年检合格报告及电梯检验合格证。电梯年检具体时间为六月份、八月份、九月份、十月份、十二月份。
四、园区秩序维护计划
（一）园区秩序维护计划
新的一年里，为了能保证保安部工作有条不紊的的进行，提高队伍的整体素质，防止各种案件的发生，为业主提供更优质的服务，特制定以下具体的工作计划：
1、职工队伍建设
1、1在现有各种保安规范的基础上，增加新的保安员日常行为规范及纪律要求，并推行到队伍的管理中。
1、2每季度组织安全大检查，及时整改隐患。
1、3每半年演练各种计划和突发事件处理方案。
1、4对队员进行两次岗位职责的整体培训。
1、5对队员进行两次物业知识的整体培训。
1、6进行两次突发事件处理程序的培训。
1、7进行消防安全检查，学习消防知识。
1、8出台警情提示，由于夏季入室案件高发，提示业主外出及休息时关闭门窗，另天气干燥，注意防火。
1、9、夏季天气较热，加强队员的个人卫生，内务卫生及公共卫生的检查，防止疾病的发生。
1、10、制定各种事件的应急方案，做好节前的各项培训工作。举行节日前的安全检查，发现隐患限期整改或及时处理。
1、11、对队员进行爱国主义教育，学习优秀员工事迹。
1、12、检查消防设施设备，进行消防知识的培训，迎接消防日的到来并举行一次消防演习。
2、各岗位工作要求
2、1园区封闭管理，主要出入口设专人24小时值守，管理外来行人、车辆出入园区。
2、2完善巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00至22：00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。
2、3、巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
2、4、安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录，应留存30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。
2、5、对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
2、6、每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。
2、7、备勤人员24小时待岗。
（二）安全防范系统服务计划
1、报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
2、对讲门口机每月检查1次按键、显示屏等；每月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
3、图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
4、摄像机每季度检查1次聚焦、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。
5、读卡器每月检查1次外观；每月表面清洁1次，查看防水状况。
6、电磁锁门锁每2月检查1次吸力、外观、接线。
7、出门按钮每2月检查1次开锁功能、接线。
五、消防安全服务计划
1、建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。
2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织2次消防演练。
3、设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。
4、每日防火巡查1次；每月进行防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施器材符合消防安全要求；每月对消防水泵检修、试运行，保证其完好，抽查消防栓、水龙带的系统部件，确保齐全、有效。
5、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6、消防控制室设专人巡视，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初期火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。
7、灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器压力和有效期，保证处于完好状态。
8、对小区的灭火器进行检测。
六、保洁工作计划
第一季度：
1、疫情防控及消毒工作按原有计划作业；
2、遇雨雪天气时，根据冬季扫雪预案安排工作及时清扫积雪；
3、春节前，安排好员工春节探亲假的往返时间及节日期间的安全工作，做好春节期间各项工作的安排以保证小区的卫生质量；
4、春节后及时招收新员工并抓好员工培训工作，除日常保洁工作培训之外疫情防护，垃圾分类，各种安全培训也是培训重点；
5、依据上年度的各种突发事件的预案，制定新的突发事件的预案，在突发事件发生时，做到及时有效地处理应对；
6、提高管理人员的专业素质，根据每个主管的不同个性和特点，拿出相应的管理方法，同时加大主管的巡查力度，力争提高工作质量。
第二季度：
1、天气转暖后，逐项落实小区定保项目——楼道玻璃和一层大厅的高玻璃；
2、执行消杀计划，申购消杀药品，在去年消杀的基础上加大消杀力度，根据季节具体实施，合理安排消杀人员及消杀时间；
3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作，保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；
4、夏季生活垃圾增多、增重早晚投放垃圾多，调整清运垃圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。
第三季度：
1、针对季节性执行消杀计划；
2、针对夏季雨水多，按照雨季汛期预案做好小区内雨水的清扫工作，做好历年在雨季漏水位置的清扫预案；
3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作，保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；
4、夏季生活垃圾增多早晚投放垃圾多，调整清运垃圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。
第四季度：
1、对本年度的消杀工作进行收尾；
2、安排小区内的定保项目；
3、按照预案做好小区内清扫积雪准备工作。
在做好每项工作的同时要加强与各部门的工作协调与沟通工作，对各部门提出的问题以积极的态度去执行，并对有关部门提出的问题处理完后及时向其反馈。
七、绿化养护计划
一、年度养护计划
1月：植物休眠期内，清理绿地内落叶杂物，修剪花灌木及大乔木的干枝死杈。
2月：春节假期结束，工人返岗，清理绿地卫生，修剪。月底至3月上旬用石硫合剂对绿地植物做一次普遍消杀，杀灭越冬虫卵、蛹以及病原物。
3月：浇返青水，修剪龙爪槐，本月中旬开始是一年中种植的最好时间，可以进行绿地补植。返青水需浇足浇透，以保证植物春季返青生长需要。
4月：浇水，结合浇水对月季、玉兰以及绿篱施肥，四月中旬开始第一次修剪绿篱，五一之前第一次剪草。4月20日以后开始根据情况打药，防治蚜虫、天幕毛虫，大叶黄杨白粉病应在四月底第一次用药防治。xx春季一向旱情严重，4月正是万物生长，花开春暖的时节，一定要保证绿地植物对水分的需要。
5月：浇水，剪草，打药防治蚜虫、刺蛾，打药防治大叶黄杨及月季白粉病（每30-40天用一次药）5月下旬打药防治红蜘蛛，本月开始草坪修剪、病虫害防治、杂草防除成为重点。
6月：浇水，剪草，除杂草（人工拔除、打除草剂），打药防治大叶黄杨及月季白粉病、草坪病害、防治红蜘蛛。
7月：浇水、剪草，除杂草，打药防治病虫害，进行第二次修剪绿篱。本月雨季到来，高温高湿，为草坪病害高发期，秋季杂草旺盛生长期，要适当增加用药次数。
8月：浇水，剪草，除杂草，打药防治大叶黄杨及月季叶斑病，防治红蜘蛛刺蛾，注意观察本年度最后一次美国白蛾是否爆发，必要时及时打药，继续重点防治草坪病害。8月中旬到9月上旬第三次修剪绿篱。
9月：浇水，剪草，除杂草，打药防治大叶黄杨白粉病、月季黑斑病，打药防治红蜘蛛、蚜虫。本月开始天气转凉爽，草坪病害基本消失，草坪生长加速，需要增加修剪次数，本月也是草坪播种的最佳时间（病害、杂草相对较少），可以对夏季病害和杂草侵占造成斑秃的草坪进行补播。
10月：浇水，剪草，除杂草，打药防治红蜘蛛，蚜虫，白粉病。对绿地内杂草进行最后的清理。
11月：浇冻水，剪草，清理部分树木落叶。天气转冷，本月中下旬开始出现霜冻，植物开始落叶进入休眠期，需要对所有绿地植物灌一次透水，帮助植物安全越冬。有可能的话本月中旬对所有植物及地面用石硫合剂进行一次消杀，减少病原物越冬。
12月：花灌木冬季修剪，清理落叶。本月所有植物基本都进入休眠，应该对海棠、紫叶李、榆叶梅、紫薇、月季等植物进行修剪。大部分落叶树木都开始落叶或者落叶结束，本月和下月上中旬落叶清理工作量很大。
三、病虫害防治时间表（略）
以上是常规病虫害防治，还有一部分病虫害需要注意观察，发现后及时用药防治，如刺蛾、美国白蛾、天幕毛虫、国槐尺蠖、玫瑰叶蜂等，地下害虫，如蛴螬、金针虫等大量发生时也要打药防治，还有因外来植物材料带入的病虫害，也要在种植后注意观察，及时防治。
杂草高发期，人工拔除来不及，需要使用选择性除草剂防除。